米国のオフィス賃貸の低迷と円安にもかかわらず、日本の投資家は購入に投資している。
6月、日本の不動産開発会社である森トラストは、45階建ての商業タワーである245パークアベニューの株式49.9％をSLグリーンリアルティから6億8500万ドルで購入した。 この取引は、建物の規模と関係する資産により市場参加者の注目を集めました。
同時に、この取引は、2008年の金融危機以来の米国の商業用不動産市場の急激な下落を背景に行われ、森トラストも32年ぶりの円安で米国不動産を購入することを決定し、流れに逆行した。年。
この契約はまた、ソニーがコロンビア・ピクチャーズを買収し、パナソニックがロックフェラー・グループを買収し、当時ロックフェラー・センターの所有者であった三菱地所がラジオシティ・ミュージックホールを買収した、1980年から1990年にかけての日本の投資の波を思い出させる。
タワー 245 パーク アベニュー (中央)。 写真： ニューヨークオフィス
専門家らは、今回の新たな波は、日本の投資家が低利回りの国内投資市場に代わる選択肢を求め、大型取引への嗜好を取り戻していることを示していると指摘する。 森トラストの最高投資責任者である藤井俊之氏は、市場の減速は米国事業を強化する機会であると見ている。
森氏は、その強固なバランスシートにより、商業用不動産への投資を借入金に依存する競合他社よりも優位性があると信じている。 同グループは東京駅に隣接する大規模オフィス複合施設など東京の一等地不動産も所有しており、日本ではヒルトン・ホテル＆リゾーツやマリオット・インターナショナルなどの高級ホテルブランドを運営している。
2017年、森トラストはボストンにある6億7,300万ドルのオフィスタワー2棟か、もっと安価な物件のどちらかを選択しなければならなかったとき、同社CEOの伊達美和子氏はオフィスタワーを選択した。 この取引は同社の立場を強化するのに役立つ。 「この合意後、私たちが受け取る情報の量と質は大幅に向上しました」と藤井氏は語った。
森トラストの米国での最初の取引の一つは、2019年にメモリーチップメーカーのマイクロン・テクノロジーのオフィスビルを約4億3000万ドルで購入したことだった。同社はその後、FRBが2022年に利上げを開始する直前の2021年にオフィスビルを売却したが、そのメリットはさらに大きかった。 20％以上。
森トラストとSLグリーンは、1967年築の245パークタワーを改修し、メットライフビルを見下ろす屋上スペースに、銀行員が交流しながら同時にスキルを磨くことができるゴルフシミュレーションルームを建設する計画を立てている。 改修プロセスは2024年に開始される予定で、ソシエテ・ジェネラル、フーリハン・ローキー、農林中央金庫などの現在のテナントを維持するとともに、新たなテナントを誘致することを目的としている。
不動産サービス会社JLLによると、第2四半期のニューヨークのオフィス賃貸市場は2022年の同時期と比べて34％減少し、空室率は0.6ポイント上昇して16.7％となった。 賃貸活動は主にマンハッタンのダウンタウンに集中しており、新築または改装された多くの設備を備えた建物に集中しています。
JLLによると、日本の海外投資は2008年の世界金融危機以来徐々に増加しており、昨年だけでも主要な取引には森トラストがワシントンDCのマサチューセッツ601にあるオフィスビルを5億3,100万ドルで取得したことが含まれる。 ボストンの研究所およびオフィス開発プロジェクトの一部を買収。 大和ハウスがコロンビア大学近くのクレアモントホール集合住宅を販売開始。 関電不動産はニューヨーク市イースト85番地の集合住宅を購入した。
年金基金、保険会社、日本の銀行などの伝統的な投資家も、主にオフィスや賃貸アパートなどの米国の不動産に注目している。 彼らは、家賃収入が低利回りの日本国債に代わるより良い手段になると賭けている。 第一生命と明治安田生命はともに2018年に米国子会社を通じて商業用不動産への投資を開始した。
日本企業による米国（濃い青）、アジア（水色）、欧州、中東、アフリカ（赤）への不動産投資。 単位: 10 億ドル。 チャート： 日経新聞
JLLの日本調査部長谷口学氏は、こうした決定は2015年に始まった日本の年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）の米国不動産への投資にも影響を受けたと述べた。GPIFの不動産投資額の約45％は米国に投資されている。アメリカ。 , 一方、日本では25％です。 「GPIFの投資は、他の日本の機関が米国の不動産市場に関心を持つことを促す」と同氏は述べた。
三菱地所や三井不動産などのベテランの日本の不動産投資家は現在、より慎重になっている。 三菱地所の国際事業企画部長北村奈留氏は、ニューヨークのオフィス市場は勝者と敗者に分かれていると語る。
同氏は「オフィス市場は低迷しているようだ。投資先をより厳選する必要がある」と述べた。 しかし、2030年までに海外資産を1.2兆円（81億ドル）から1.5兆円（102億ドル）に増やすという三菱地所の計画は変わっていない。
50億ドル以上の費用をかけて50ハドソン・ヤードと55ハドソン・ヤードの超高層ビルを開発した三井不動産は、地理的にも資産の種類においてもオフィスビルに焦点を当ててポートフォリオを多様化する計画を立てている。 三井物産は、米国市場の流動性と透明性について引き続き楽観的であると強調した。
パーク アベニュー 245 番の 9 ブロック北には、日本の企業である東急不動産が開発した別のオフィスタワーがあります。 10 月にオープンした 45 階建ての 425 パーク アベニューは、東急の米国商業用不動産への進出を代表するものです。
2,500 億円 (17 億ドル) の開発への参加が 2015 年に発表されました。L&L と BentallGreenOak はこのプロジェクトのパートナーです。 ビルは約90％が占有されており、ヘッジファンドのシタデルやその他の資産運用会社などがテナントとして入居している。 利点の 1 つは、グランド セントラル ターミナルへのアクセスが便利なことです。
現在、東急の収益の90％以上は国内貿易によるものだが、同社は日本の人口減少への懸念から多角化を望んでいる。 東急不動産の広報担当シニアディレクター、木下佑氏は、日本のデベロッパーが海外に進出しているのは、国内で強いビジネスを持っているからだと語った。 「彼らには新しい取り組みを試す余裕がある」と彼は言う。
カイさん (日経によると)
